Was darf der Vermieter – und was nicht?

Die Energiepreise sind rapide gestiegen; Mieter oder Hausbesitzer müssen sich auf hohe Nachzahlungen für ihre Energie einstellen. Auch manche Vermieter haben schon reagiert, um bei Warmwasser oder Heizung den Verbrauch zu senken – oder wollen die Nebenkostenvorauszahlung außerplanmäßig erhöhen. Was ist Vermietern in Zeiten steigender Energiekosten erlaubt – und wogegen sollten Mieter sich zur Wehr setzen? Die wichtigsten Fragen und Antworten.

Dürfen Vermieter die Vorauszahlungen erhöhen?

Wegen der steigenden Energiekosten kann die nächste Nebenkostenabrechnung für viele Mieter zur bösen Überraschung werden. Es kommt aber auch vor, dass Vermieter jetzt schon die monatliche Abschlagszahlung erhöhen wollen. „Wer am Anfang des Monats auf seinem Konto eine höhere Abbuchung für die Miete entdeckt, muss das nicht hinnehmen“, betont Michaela Rassat, Juristin der Ergo Rechtsschutz Leistungs-GmbH. „Vermieter dürfen die monatlichen Abschlagszahlungen nicht einfach beliebig anpassen.“ Eine Erhöhung ist nur auf Grundlage der jährlichen Nebenkostenabrechnung erlaubt. Weist sie eine saftige Nachzahlung aus, können Vermieter die Abschlagszahlungen aufstocken.

Sind freiwillige Anpassungen der Vorauszahlungen möglich?

Wer nicht auf die nächste Nebenkostenabrechnung warten will, kann mit seinem Vermieter jetzt schon freiwillig eine höhere Abschlagszahlung vereinbaren. Juristin Rassat empfiehlt Mietern und Vermietern, den Dialog miteinander zu suchen. Wichtig dabei: Mieter sollten sich keinesfalls unter Druck setzen lassen und im Zweifel den örtlichen Mieterbund oder die Verbraucherzentrale zurate ziehen, bevor sie höheren Abschlagszahlungen zustimmen.

Ist es zulässig, die Raumtemperatur abzusenken?

Die Bundesnetzagentur hat vorgeschlagen, die Mindesttemperatur für Mietwohnungen zu senken. Einige Immobilienkonzerne haben angekündigt, die Temperaturen nachts auf 17 Grad zu beschränken. Eine gesetzliche Mindesttemperatur für Mietwohnungen gibt es in Deutschland nicht, allerdings eine Reihe von Gerichtsurteilen. „Vermieter dürfen die Heiztemperatur nicht einfach beliebig senken“, betont Juristin Rassat.

Welche Mindesttemperatur gelten für Wohnräume?

Tagsüber müssten nach den Gerichtsentscheidungen in Wohnräumen 20 bis 22 Grad Celsius herrschen, so Rassat. Zwischen 23 Uhr und sechs Uhr ist die Rechtsprechung nicht einheitlich. Nach Ansicht der meisten Gerichte sollte die nächtliche Mindesttemperatur 18 Grad nicht unterschreiten. Bei Unterschreitung dieser Mindesttemperaturen liegt ein Sachmangel der Mietwohnung vor, der zu einer Mietminderung berechtigt. Grundsätzlich gehen die Gerichte zudem davon aus, dass innerhalb der Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 1. Mai die Heizungsanlage angestellt sein muss.

Was hat es mit dem hydraulischen Abgleich der Heizung auf sich?

Ab dem 1. Oktober sind Gebäudeeigentümer mit zentraler Wärmeversorgung dazu verpflichtet, einen hydraulischen Abgleich zur Optimierung ihrer Heizungsanlage durchzuführen. Mit dem hydraulischen Abgleich wird bewirkt, dass lediglich die tatsächlich benötigte Warmwassermenge in Heizkörper fließt. Der Energieverbrauch soll damit um bis zu 15 Prozent sinken. „Die Maßnahme ist grundsätzlich positiv einzuordnen, da sie langfristig Kosten und Energie spart“, so Matthias Heißner, Immobilienexperte und Geschäftsführer der Vermieterwelt GmbH.

Wer muss den hydraulischen Abgleich vornehmen?

Vorgenommen werden muss ein solcher hydraulischer Abgleich durch einen fachkundigen Handwerker. Je nach Größe des Gebäudes fallen dafür Kosten in Höhe von mehreren Tausend Euro an. Im Rahmen der Bundesförderung effiziente Gebäude können Vermieter einen Zuschuss zum hydraulischen Abgleich beantragen, der als Entlastung dienen kann. Ob die übrigen Kosten auf die Mieter umgelegt werden können, ist nicht abschließend geregelt. Mieter sollten die nächste Nebenkostenabrechnung genau prüfen – und sich gegebenenfalls an den Mieterbund oder die Verbraucherzentrale wenden.

Sind Einschränkungen der Warmwasserversorgung erlaubt?

Grundsätzlich gilt, dass Vermieter ihren Mietern nicht das warme Wasser abstellen dürfen und die Verfügbarkeit auch zeitlich nicht einschränken dürfen. Konkret heißt das für Mieter, dass zu jeder Zeit warmes Wasser aus den Leitungen kommen muss. Bleibt die Dusche kalt, ist das ein Mangel, der Mieter zu einer Mietminderung berechtigt. Möglich ist allenfalls, dass die Temperatur im Warmwasserspeicher oder Boiler abgesenkt wird, etwa von 55 auf 45 Grad. Wichtig dabei ist aber, dass das Wasser mindestens einmal im Monat auf über 55 Grad aufgeheizt wird, um einen Befall mit Legionellen zu verhindern.

Mieterhöhung aufgrund der Inflation?

Mietspiegel
 Die Inflationsrate lag hierzulande zuletzt bei über sieben Prozent. Ein Grund für eine Mieterhöhung ist das grundsätzlich nicht. Die Miete richtet sich nach den ortsüblichen Vergleichsmieten: Der örtliche Mietspiegel entscheidet darüber, ob die Miete angehoben werden darf.

Kappungsgrenze
 Eine Rolle spielt auch die Kappungsgrenze. Demnach darf die Miete innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 Prozent angehoben werden. Wurde die Miete verändert, darf frühestens nach 15 Monaten eine weitere Erhöhung folgen.