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Ilmenau

Grundstückseigenümer im Sanierungsgebiet werden zur Kasse gebeten

Eigentümer im Ilmenauer Sanierungsgebiet "Historischer Stadtkern" werden bald zur Kasse gebeten. Die Stadtverwaltung sucht Wege, die Belastung möglichst gering zu halten.



Das Sanierungsgebiet "Historischer Stadtkern" in Ilmenau existiert seit 1993. Grafik: André Roch
Das Sanierungsgebiet "Historischer Stadtkern" in Ilmenau existiert seit 1993. Grafik: André Roch  

Ilmenau - Seit 1993 gibt es in Ilmenau das Sanierungsgebiet "Historischer Stadtkern". Dieses umfasst - grob zusammengefasst - große Teile der Innenstadt. Für die Grundstückseigentümer dort hatte das bisher einen großen Vorteil: Was auch immer die Stadt im Sanierungsgebiet modernisiert hat - die Eigentümer mussten dafür nichts zahlen (wie beispielsweise Straßenausbaubeiträge).

Sanierungsgebiete in Ilmenau

Eine Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme vollzogen werden soll, als Sanierungsgebiet festlegen. In Ilmenau gibt es drei solcher Sanierungsgebiete. Den "Historischen Stadtkern" (seit 1993), die "Bahnhofsvorstadt" (seit 1999) und die Langewiesener Straße (seit 2004).

Mit dem Eintrag des Sanierungsvermerkes erhält der Eigentümer den Nachweis, dass sich sein Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet befindet. Der Eintrag ist auf Antrag der Stadtverwaltung beim Grundbuchamt erfolgt. Er bleibt solange bestehen, bis das Sanierungsgebiet seitens der Stadt aufgehoben wird.

In einem Sanierungsgebiet können Anschaffungs- und Herstellungskosten für Modernisierung- und Instandsetzungsmaßnahmen als erhöhte Absetzung steuerlich geltend gemacht werden. Des Weiteren besteht die Möglichkeit der Förderung dieser Maßnahmen im Rahmen des kommunalen Förderprogrammes der Stadt. Grundvoraussetzung ist in beiden Fällen, dass vor Beginn der entsprechenden Maßnahmen eine schriftliche Vereinbarung mit der Stadt geschlossen wird.

Um die festgesetzten Sanierungsziele zu erreichen, sind in Sanierungsgebieten Vorgänge und Vorhaben genehmigungspflichtig, die sonst keiner Genehmigung bedürfen. Dazu zählen unter anderem die Veräußerung eines Grundstückes oder die Bestellung eines schuldrechtlichen Verhältnisses. Bauvorhaben und Werbeanlagen benötigen eine gesonderte sanierungsrechtliche Genehmigung.

 

Ende 2021 wird das Sanierungsgebiet aber abgeschlossen sein. Das wiederum heißt: Nach knapp 28 Jahren werden dann die Eigentümer von der Stadt zur Kasse gebeten. Wer dabei was zahlen muss, ist jedoch gar nicht so einfach zu erklären. Klar ist nur: Jeder Eigentümer ist fällig. Es darf rein rechtlich keine Ausnahmen geben. Die Details zum Verfahren schilderten am Montagabend im Ilmenauer Bauausschuss Jörg Sattler und Gabriele Gering-Klehn vom Institut für Zukunftskommunikation (IfZK).

 

Ganz grob zusammengefasst: Es werden die Bodenwerte von 1993 mit den Bodenwerten von heute verglichen. Sollte sich der Wert gesteigert haben (konjunkturbereinigt, also ohne die ortsübliche Steigerung des Bodenwertes), muss der Eigentümer die Differenz an die Stadt zahlen. Die genaue Wertsteigerung soll für jeden Eigentümer individuell von unabhängigen Sachverständigen ermittelt werden. Dass eine Wertsteigerung vorliegt, schätzen die Experten dabei als eindeutig ein: "Was Sie in Ilmenau geleistet haben, ist toll. Die Stadt sieht klasse aus. Die Entscheidung, die 1993 zum Beginn des Sanierungsgebietes geführt hat, war richtig", so Sattler.

Gesteigert haben könnte sich der Wert beispielsweise dadurch, dass im Sanierungsgebiet Straßen modernisiert, Parks angelegt oder Parkplätze geschaffen wurden. Je nachdem, welche dieser Kriterien zutrifft, wird der neue Bodenwert ermittelt. Wichtig dabei ist, dass nur die reine Baufläche des Grundstücks zum Vergleich herangezogen wird. Die Gebäude, die darauf stehen, werden nicht berücksichtigt. "Die Werterhöhung am Gebäude verbleibt beim Eigentümer", so Gering-Klehn. "Es wird also die theoretische Frage gestellt, was das Grundstück wert wäre, wäre es unbebaut."

Damit die Eigentümer nicht zu sehr zur Kasse gebeten werden, möchte die Stadtverwaltung von ihnen möglichst schon vor Abschluss des Sanierungsgebietes das Geld eintreiben. Das kann bedeutende Vorteile mit sich bringen. Durch diese vorzeitige, freiwillige Erhebung kann die Verwaltung den Eigentümer eine Art Rabatt auf den zu zahlenden Betrag geben. Je früher der Eigentümer zahlt, umso günstiger wird es dann für ihn. Wie hoch die Rabattsumme ausfällt, darüber muss der Stadtrat entscheiden. Maximal sind 20 Prozent Nachlass möglich.

Weiterer wichtiger Punkt: Entscheidet sich ein Eigentümer dazu, vorzeitig zu zahlen, kann die Stadt das dadurch eingenommene Geld erneut ins Sanierungsgebiet investieren. Das ist später nicht mehr möglich. Der Eigentümer, der bereits bezahlt halt, darf dafür nicht erneut zur Kasse gebeten werden. Auch verliert mit Zustimmung zur vorzeitigen Ablöse das Grundstück die Sonderpflichten als Grundstück im Sanierungsgebiet (siehe Infokasten), was Umbauten oder einen Verkauf erleichtern würde.

Die Ilmenauer Stadtverwaltung hat bisher noch keine konkreten Pläne, wie hoch die Rabatte für Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet ausfallen sollen,die sich dazu entschließen, ihre Ausgleichsbeträge im Rahmen der vorzeitigen, freiwilligen Erhebung zu zahlen. Das sagte Oberbürgermeister Daniel Schultheiß am Dienstag auf Nachfrage von Freies Wort. „Wir haben uns dazu entschieden, mit externen Partnern zu arbeiten, um das Verfahren für alle möglichst transparent und objektiv zu gestalten. Von diesen Externen werden wir dann auch eine Empfehlung bekommen, wie wir mit der Frage nach der Rabattierung umgehen können“, so Schultheiß. „Im Moment wären Zahlen nur Spekulation.“

Wie realistisch es ist, dass Stadtverwaltung und Stadtrat den Maximalsatz von 20 Prozent wählen könnten, wollte Schultheiß nicht kommentieren. Er betonte aber, dass die Ausgleichsbeträge die finanziellen Aufwendungen für die Investitionen im Sanierungsgebiet ohnehin schon nicht decken könnten. „Hier wurde dutzende Millionen Euro investiert. Die Beträge sind nur ein Tropfen auf den heißen Stein. Dennoch sind wir laut Baugesetz dazu verpflichten, die Beträge zu erheben“, so Schultheiß.

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Danny Scheler-Stöhr

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Veröffentlicht am:
20. 08. 2019
18:33 Uhr

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Danny Scheler-Stöhr

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Veröffentlicht am:
20. 08. 2019
18:33 Uhr



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