Topthemen: Der NSU-ProzessMobilität und EnergieGebietsreformFußball-Tabellen

 

Eigentümerwechsel: Was sich für Bewohner ändert

Mietshäuser sind für vermögende Investoren durchaus beliebte Anlageobjekte. Bei Mietern kann ein Eigentümerwechsel aber Besorgnis hervorrufen. Häufige Angst: Die Mieten steigen, der Vertrag verschlechtert sich. Mit der Praxis hat das meist wenig zu tun.



Ein Paar schaut in Unterlagen
Wem soll die Miete nun gezahlt werden? Nach einem Eigentümerwechsel werden Mieter häufig unsicher. Foto: Christin Klose  

Wenn ein Eigentümerwechsel bei einem Mietshaus ansteht, dann löst das bei den Mietern nicht selten Unbehagen aus. Doch die Befürchtung, dass der Wechsel negative Auswirkungen auf das bestehende Mietverhältnis hat, ist in vielen Fällen unbegründet.

Denn grundsätzlich gilt der im Bürgerlichen Gesetzbuch (Paragraph 566) verankerte Grundsatz: Kauf bricht Miete nicht. Mit anderen Worten: Das Mietverhältnis besteht unverändert fort, der Erwerber des Gebäudes tritt an die Stelle des Vermieters.

Das heißt also: «Für den Mieter ändert sich außer der Person des Vertragspartners nichts - sofern Vermieter und Veräußerer identisch sind», erklärt die Juristin Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland (IVD) in Berlin. Mit der Eintragung ins Grundbuch wird der Erwerber des Hauses Eigentümer und damit Vermieter - nun kann er Mietforderungen stellen. «Der bisherige Vermieter kann aber auch erklären, dass die Mietzahlungen schon vor Eintragung ins Grundbuch an den Erwerber zu zahlen sind.»

Es gibt aber auch Fälle, in denen sich Verkäufer und Erwerber nicht einig sind, an wen die Miete zu zahlen ist. «In solchen Fällen sollte die Miete bei der Hinterlegungsstelle des zuständigen Amtsgerichts hinterlegt werden», rät Rolf Janßen vom Mieterschutzverein Frankfurt.

Der Erwerber der Immobilie ist zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet - «und zwar unabhängig davon, ob er die Kaution auch tatsächlich vom Verkäufer erhalten hat», so Janßen. Diese Regelung gilt bei Eigentümerwechseln seit dem 1. September 2001. Zur Sicherheit des Mieters haftet laut Janßen auch der Verkäufer.

Bei den Mietverträgen bleibt alles wie gehabt: «Neue Mietverträge müssen nicht ausgehandelt werden, der neue Eigentümer muss die Mietverhältnisse unverändert fortführen», betont Alexander Wiech von Haus & Grund Deutschland in Berlin. Den Mietvertrag kündigen ist nicht ohne weiteres möglich. «Der Mieter hat auch gegenüber dem neuen Eigentümer den gesetzlichen Kündigungsschutz», sagt Janßen. Der neue Eigentümer muss einen triftigen Kündigungsgrund haben - etwa Eigenbedarf für sich oder Angehörige.

Erfolgt der Wechsel während des Abrechnungszeitraums, dann muss grundsätzlich der neue Eigentümer über die Nebenkosten abrechnen, «auch wenn er nicht alle Vorauszahlungen erhalten hat», wie Engel-Lindner sagt. Nach ihren Angaben müssen Mieter Ansprüche aus Betriebskostenabrechnungen, die vor dem Eigentümerwechsel zu erstellen waren, gegen den vormaligen Eigentümer richten.

Der neue Eigentümer kann auch nicht ohne weiteres die Miete erhöhen. «Er muss sich an die gesetzlichen Grenzen und Intervalle halten, die auch die alten Eigentümer hätten einhalten müssen», erklärt Wiech. Eine Erhöhung ist nur dann möglich, wenn die bisherige Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Kann der neue Eigentümer eine neue Hausordnung erlassen? «Grundsätzlich ja», sagt Wiech. Häufig sind nach seinen Worten die Hausordnungen jedoch Bestandteil der Mietverträge, so dass eine einseitige Änderung nicht immer möglich ist. Das gilt zum Beispiel auch bei der Treppenhausreinigung. Ist diese Aufgabe durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag auf die Mieter übertragen worden und will der neue Eigentümer davon abweichen, weil er eigens eine Reinigungskraft für die Säuberung engagieren möchte, kann er das nur, wenn die Mieter zustimmen.

Und was ist, wenn die Mietwohnungen in Eigentum umgewandelt werden? Werden die Wohnungen nicht weiter verkauft, kann der neue Eigentümer Eigenbedarf geltend machen - und muss dabei die Kündigungsfristen beachten. «Sollte der neue Eigentümer die einzelnen Wohnungen weiterverkaufen, gilt für die neuen Eigentümer jedoch eine dreijährige Kündigungsbeschränkung», sagt Wiech.

Veröffentlicht am:
16. 01. 2017
05:10 Uhr

Für »Meine Themen« verfügbare Schlagworte

zu Meine Themen hinzufügen

Hinzufügen

Schlagwort zu
Meine Themen

zu Meine Themen hinzufügen

Hinzufügen

Sie haben bereits von 15 Themen gewählt

Bearbeiten

Sie verfolgen dieses Thema bereits

Entfernen

Für die Nutzung von "Meine Themen" ist ihr Einverständnis zur Datenspeicherung nötig.

Weiter
Mieter Mietverhältnisse Mietverträge Mietwohnungen und Mietshäuser Vermieter Vermögende
Diesen Artikel teilen / ausdrucken


Mehr zum Thema
Hände und Schlüssel

12.03.2018

Vermieten an Verwandte: Klare Vorgaben helfen beiden Seiten

Angehörige als Mieter - das bringt beiden Seiten Vorteile. Die einen zahlen meistens weniger, die anderen sparen Steuern. Das funktioniert aber nur, wenn Mieter und Vermieter Spielregeln einhalten. » mehr

Bianco Boss

12.07.2018

Wer für was bei Wasserschäden in der Wohnung aufkommen muss

Bei Wasserschäden gilt generell das Verursacherprinzip - das heißt: Zahlen muss derjenige, auf den der Schaden zurückgeht. In bestimmten Fällen kann es aber passieren, dass der Verursacher auf seinen Kosten sitzenbleibt. » mehr

Rechtsexperte

12.07.2018

Wer für Reparaturen in der Mietwohnung zuständig ist

Eigentlich ist es Sache des Vermieters, Mängel in einer Mietwohnung zu beheben. Fallen Reparaturen an, kann es aber unter bestimmten Voraussetzungen auch sein, dass der Mieter zur Kasse gebeten wird. » mehr

Wohnungsbaugenossenschaft

27.02.2017

Wenn der Mieter auch Eigentümer ist

Wer in einer Genossenschaft wohnt, ist Mieter und Eigentümer zugleich. Das bringt viele Vorteile. Doch wie leicht kommen Interessierte an eine solche Wohnung? Und wohnt man dort generell günstiger? » mehr

Mietverträge vor Wohnungsinvestment genau prüfen

23.04.2018

Mietverträge vor Wohnungsinvestment genau prüfen

Wer eine Wohnung als Kapitalanlage kauft, bekommt oft auch einen Mieter dazu. Wichtig dabei: einen Blick auf den vom Vorbesitzer ausgestellten Mietvertrag werfen. Sonst kann es am Ende zu bösen Überraschungen kommen. » mehr

Solaranlagen auf Mietshausdächern

25.08.2017

Flatrates für Strom und Wärme im Kommen?

Nebenkosten im Mietvertrag inbegriffen: Manche Vermieter von Mehrfamilienhäusern bieten Pauschalmieten mit Flatrates an. Ist das ein Trend? » mehr

Autor

dpa

Kontakt zur Redaktion

Veröffentlicht am:
16. 01. 2017
05:10 Uhr



^
Ändern Einverstanden

Diese Webseite nutzt Cookies für Funktions-, Statistik- und Werbezwecke. In unserer » Datenschutzerklärung können Sie die Cookie-Einstellungen ändern. Wenn Sie der Verwendung von Cookies zustimmen, klicken Sie bitte "Einverstanden".