Wer eine eigene Immobilie erwerben möchte, braucht meist einen Kredit. Worauf Bauherren und Käufer bei der Beratung achten sollten, erklärt Schwäbisch Hall-Baufinanzierungsexperte Ralf Oberländer.
Bei einer Baufinanzierung geht es um einen Immobilienkredit, der in monatlichen Raten plus Zinsen zurückgezahlt wird. Nach der ersten Zinsbindungsphase ist meist eine Anschlussfinanzierung erforderlich. Diese kann mit einem Forward-Darlehen oder einem Bausparvertrag in die Wege geleitet werden.
Die Faustformel für den finanziellen Spielraum lautet: monatliches Netto x 100 = maximaler Kreditbetrag. Beim monatlich verfügbaren Betrag müssen außer dem Darlehen auch Kosten für Veränderungen oder Anschaffungen berücksichtigt werden. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, umso besser sind die Konditionen. „Es ist ratsam, mindestens 20 Prozent der Gesamtsumme plus Nebenkosten mit Eigenkapital zu bestreiten“, sagt Ralf Oberländer. Für Nebenkosten kommen sieben bis 12 Prozent hinzu. „Ein Bausparvertrag ist ein sicherer und flexibler Weg, Eigenkapital anzusparen.“
Beliebt sind zwei Arten der Baufinanzierung: zum einen das Annuitätendarlehen mit festen Raten und variablen Laufzeiten. „Um günstige Zinsen langfristig zu sichern, sollte man eine Zinsbindung über 15 oder 20 Jahre vereinbaren“, rät der Experte. Das Bauspardarlehen ist ein Annuitätendarlehen, das Bausparen vertraglich einschließt. Es wird zügig getilgt, hat dadurch aber höhere Raten.
Eine zweite Art ist das Zinszahlungsdarlehen – eine Kombination aus Sofortkredit und Bausparvertrag. Hier fallen anfangs nur Zinsen an, parallel wird ein Bausparvertrag in Höhe des Darlehens abgeschlossen. Ist er zur Hälfte bespart und zuteilungsreif, löst er den Kredit ab, und das Bauspardarlehen wird in monatlichen Raten getilgt.
Kreditnehmer sollten maximal 40 Prozent des monatlich verfügbaren Nettoeinkommens für Zins und Tilgung verplanen und drei Monatsgehälter als Notgroschen in der Hinterhand haben. Für unvorhergesehene Ereignisse wie Tod, Arbeitslosigkeit oder Arbeitsunfähigkeit gibt es Vorsorgemöglichkeiten.
Staatliche Zuschüsse und Förderungen können die Kreditsumme verkleinern, z. B. Wohn-Riester, BAFA-Förderung für nachhaltiges Heizen, KfW-Programme oder „Wohneigentum für Familien“, der Nachfolger des Baukindergeldes. Der Berater prüft, welche Angebote die Kreditsumme verkleinern können.
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